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Autor: Thomas Breithaupt · Zuletzt aktualisiert: 16.08.24
Finanzen Immobilien · 7 Min. Lesedauer
Engel & Völkers Digital Invest, zuvor Engel & Völkers Capital, ist eine digitale Plattform für Crowdinvesting im Immobiliensektor, die allen Anlegern ab 100 € die Möglichkeit bietet, sich an ausgewählten Immobilienprojekten zu beteiligen. Seit der Gründung hat Engel & Völkers Digital Invest bereits eine Vielzahl von Projekten erfolgreich umgesetzt und dabei Zinsen von 4 bis 8 % pro Jahr ausgezahlt.
Das Wichtigste zu Engel & Völkers Capital Crowdinvest - EV Digital Invest:
Beim Crowdinvesting wird das Geld von unterschiedlichen Anlegern gesammelt und investiert, für gewöhnlich in eine Immobilie. Im Gegensatz zum Crowdfunding wird beim Crowdinvesting eine Rendite erwartet.
Engel & Völkers ist eine bekannte, internationale Marke im Immobilienbereich. Von einfachen Immobilien bis zu Luxusinseln gibt es bei den Engel & Völkers Partnern alles im Angebot. Das Crowdinvesting setzt Engel & Völkers Digital Invest bzw. EV Digital Invest seit mehreren Jahren um. Bisher wurden über 90 Projekte erfolgreich finanziert und über 60 bereits zurückgezahlt. Das gesamte Finanzierungsvolumen beläuft sich auf weit über 200 Millionen Euro, wobei die Finanzierungssummen der einzelnen Projekte des Crowdinvests zwischen 800.000 € und 6.000.000 € liegen. Es werden hauptsächlich Wohnprojekte, aber auch Bürokomplexe, Industrieparks und weitere Gewerbeflächen umgesetzt. Für Anleger sind die Laufzeiten meistens zwischen 1 und 3 Jahren, manchmal auch länger. Die Zinsen liegen fast immer über 5 % pro Jahr und haben bei den letzten Projekten maximal 7,4 % erreicht.
Der Name der Engel & Völkers Crowdinvest hat sich im Jahr 2020 einmal geändert und kann bei der Marke Engel & Völkers zu Verwirrung führen, da die Unternehmen oftmals eigenständig von anderen Engel & Völkers Unternehmen sind. Eine digitale Lösung für Crowdinvest – auf Deutsch Schwarm Investitionen – wurde Mitte 2015 als EVC Crowdinvest GmbH in Leben gerufen, damals noch ein Tochterunternehmen der Engel & Völkers Capital AG. Privatinvestoren dürfen sich seit 2017 an Immobilienprojekten beteiligen. Die Plattform hat bis zum 16.6.2020 unter dem Namen Engel & Völkers Capital bereits einige Projekte umgesetzt. An diesem Stichtag wurde die Crowdinvest Plattform zu Engel & Völkers Digital Invest und hat dafür eine eigene Engel & Völkers-Lizenz erhalten. Neben dem Crowdinvesting werden auch weitere digitale Dienste für Immobilien und Finanzierungen angeboten.
Das Crowdinvest von Engel & Völkers Digital Invest richtet sich an erfahrene Anleger bis hin zu Kleinanlegern, die in den Immobilienmarkt einsteigen möchten. Während in der Anfangsphase nur Großinvestoren Zugang hatten, können Privatinvestoren heute ab 100 € bei den meisten Projekten einsteigen. Die Laufzeiten sind für Immobilien ebenfalls kurz gehalten, sodass der Einstieg in den Immobilienmarkt attraktiver wird. Die Zielgruppe umfasst also sowohl private als auch institutionelle Investoren, die mit einem variablen Betrag direkt in einzelne Immobilienprojekte investieren möchten.
Das Crowdinvesting bei Engel & Völkers setzt hauptsächlich Immobilienprojekte um, jedoch wurde auch schon ein Solarpark mitfinanziert. Der Prozess beginnt mit der Auswahl geeigneter Immobilienprojekte, die auf der Engel & Völkers Digital Invest Plattform unter Projekte vorgestellt werden. Neben einer umfassenden Seite mit allen Details zu dem Projekt gibt es eine Übersicht für die Anleger mit den folgenden Daten:
Investoren können sich nach einer umfassenden Analyse der Projekte und der angebotenen Renditechancen entscheiden, in eines zu investieren. Die Investition erfolgt vollständig digital über die Plattform, wobei Investoren durch den gesamten Prozess geführt werden – von der Registrierung und Einzahlung bis hin zur Verteilung der Zinsen und Rückzahlung der Investition. In einem übersichtlichen Dashboard werden alle nötigen Informationen zum Status eines Projekts bereitgestellt. Ein wichtiger Punkt auf der Projektseite ist der Projektentwickler, an den die Investition geht und der das Projekt umsetzen soll.
Die Projekte werden von EV Digital Invest geprüft und erhalten eine Risikobewertung. Dabei kann eine Punktzahl zwischen 0 und 800 erreicht werden. Es wird damit die individuelle Projektcharakteristik in der Analyse berücksichtigt. Die Punktzahl wird dann in eine der 4 Risikostufen eingeordnet: AA, A, B oder C.
Nachrangdarlehen sind Kredite, bei denen die Rückzahlung im Falle einer Insolvenz erst nach den Forderungen anderer Gläubiger erfolgt. Das höhere Risiko bietet höhere Zinsen als vorrangige Darlehen.
Engel & Völkers Digital Invest bietet eine Vielzahl von Immobilienprojekten zur Finanzierung an, die unterschiedliche Typen und Nutzungsarten umfassen. Dazu gehören Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Logistikzentren und Spezialimmobilien. Die Projekte werden in der Regel durch Nachrangdarlehen finanziert, die durch die Crowd, also eine Vielzahl von Kleinanlegern, bereitgestellt werden. Das bedeutet, falls es ein Problem gibt und mehrere Kreditgeber mit vorrangigen Darlehen an dem Projekt beteiligt sind, wie z. B. eine Bank, bekommen die Crowdinvetoren ihr Geld erst zurück, nachdem die Bank oder andere Investoren ihr Geld erhalten haben. Wie genau das Projekt finanziert ist und ob es ein nachrangiges Darlehen ist, findet sich immer auf der jeweiligen Projektseite von Engel & Völkers Digital Invest. Die Plattform bleibt dabei transparent und nennt weitere Investoren und zugehörige Summen, wenn diese bekannt sind.
Die Finanzierungssummen variieren je nach Projektgröße und können von wenigen Hunderttausend Euro bis zu mehreren Millionen Euro reichen. Jeder Anleger trägt einen Teil zur Gesamtfinanzierung bei, wobei das gesammelte Kapital für die Entwicklung, den Bau oder die Sanierung der jeweiligen Immobilienprojekte verwendet wird. In einigen Projekten gibt es eine Finanzierungsgarantie von Engel & Völkers Digital Invest. Das bedeutet, das Projekt wird in jedem Fall umgesetzt, da entweder Engel & Völkers Digital Invest selbst die restliche Summe aufbringt oder sich ein institutioneller Investor bereit erklärt hat, die restliche Summe für das Anlageziel aufzubringen. Es muss also kein Mindestbetrag erreicht werden.
Crowdinvesting bietet Investoren die Möglichkeit, von 4 % bis 8 % Zinsen pro Jahr zu profitieren. Erfolgreiche Beispiele sind etwa Projekte wie der "DFI Zukunftspark Oberrhein" oder "Wohnen am Glasmacher-Viertel", bei denen die Investoren ihre Einlagen vollständig zurückerhalten und von den versprochenen Zinsen profitieren konnten. So ist eine Beteiligung in der Immobilienbranche mit kleinen Beträgen und kurzen Laufzeiten möglich. Bei Immobilienprojekten hat man immer die Immobilie selbst als Sicherheit und Gegenwert. Sollte es jedoch zu einer Insolvenz oder Problemen bei einer der Beteiligten kommen, dauern die Bearbeitung und Abwicklung, sodass sich Auszahlungen verzögern. Erfahrungsberichten nach hat EV Digital Invest bei Verzögerungen sogar einen Extra-Zins als Wiedergutmachung gezahlt.
Crowdinvestments in den Immobilienmarkt bieten die gleichen Risiken wie jede Investition in den Immobilienmarkt. Das allgemeine Risiko für Immobilien ändert sich dadurch nicht, auch wenn Engel & Völkers Digital Invest eine eigene Risikobewertung für das jeweilige Projekt erstellt. Das Risiko für einen Totalverlust kann auch durch Crowdinvestment nicht ausgeschlossen werden. Hier finden Sie die Risikohinweise von Engel & Völkers Digital Invest. EV Digital Invest stellt dabei vertraglich sicher, dass der Projektentwickler zuerst die Kreditgeber bedient, bevor dieser selbst auf Gewinne zugreifen kann.
Die (ECSP-)Lizenz erlaubt es, unser Angebot für beide Kundengruppen deutlich zu verbessern. So können wir auf die steigende Nachfrage nach flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten reagieren und neben klassischen Nachrangdarlehen jetzt auch Senior- und Whole Loans anbieten.
CEO der EV Digital Invest AG
Marc Laubenheimer
Trustpilot gilt als eine der zuverlässigsten Plattformen für Online-Bewertungen. Es ist online immer schwer nachvollziehbar, was seriöse und was weniger seriöse Bewertungen sind. Daher spielt die Plattform selbst eine wichtige Rolle bei der Glaubwürdigkeit. Weitere digitale Plattformen sind Goolge Bewertungen, ProvenExpert, reviews.io oder AUSGEZEICHNET.org. Influencer im Finanzbereich wie finanzfluss nutzen ebenfalls Ihre Reichweite und bieten Benutzern ein Bewertungssystem an. Im digitalen Zeitalter sind Online-Bewertungen ein aktives Mittel, um die Online Reputation von Unternehmen zu beeinflussen.
Engel & Völkers Digital Invest wird von Investoren positiv und negativ bewertet. Auf diversen Plattformen fällt auf, dass die negativen Bewertungen seit Anfang 2024 zugenommen haben. Dabei geht es zum Großteil um ausfallende Zinszahlungen und eine fehlende Kommunikation über den Status der gleichen Projekte. Auf das Risiko von Verzug oder Ausfall der Zinszahlungen weist EV Digital Invest an mehreren Stellen hin, aber es ist natürlich verständlich, wenn es zu unerwarteten Problemen bei Auszahlungen oder den Projekten kommt. Die Bewertungen richten sich häufig gegen die fehlende oder verspätete Kommunikation über den Status der Projekte.
Bewertungen auf Trustpilot gibt es für Engel & Völkers Capital und EV Digital Invest, wobei es um das gleiche Crowdinvesting geht. Einige Bewertungen berichten über positive Erfahrungen in den letzten Jahren und regelmäßige Auszahlungen. Jedoch berichten die gleichen Nutzer auch über Probleme seit Anfang 2024. Auf Finanzfluss sind ebenfalls positive und negative Bewertungen vorhanden. Dort wird in den Bewertungen ebenfalls von erfolgreichen Investitionen über Jahre gesprochen, bis Anfang 2024 erste Beschwerden erscheinen. Auf crowdinvesting-compact fallen die Bewertungen etwas positiver aus, aber mit den gleichen Hinweisen auf die letzten Monate.
Die Immobilienkrise hat sich in Deutschland verschärft und wurde durch steigende Zinsen und fallende Immobilienpreise ausgelöst. Besonders betroffen sind Großstädte, in denen der Wert von Immobilien seit Anfang 2022 gesunken ist. Experten warnen vor einer potenziellen Verschärfung, die den gesamten Markt destabilisieren könnte. Aktuell scheint sich ein kleiner Aufwärtstrend zu zeigen. Zudem gab es einige Insolvenzen im Immobilienbereich. Die hohen Zinsen machen den Verkauf von Immobilien schwerer.
Engel & Völkers Capital punktet mit einer starken Markenbekanntheit und einem großen Angebot an Immobilienprojekten. Die Renditen unterscheiden sich bei den Anbietern nicht sehr stark. Nur dagobertinvest bietet Projekte mit deutlich höheren Zinsen an.
| Plattform | Rendite | Mindestanlage | Laufzeiten |
|---|---|---|---|
| EV Digital Invest | 4% - 8% | 100 € | 5 - 36 Monate |
| Exporo | 4% - 9% | 500 € | 6 - 36 Monate |
| Bergfürst | 7,5% - 10% | 10 € | 12-26 Monate |
| dagobertinvest | 8% - 15% | 100 € | 12 - 36 Monate |
| Invesdor | 5% - 9% | 250 € | 1 - 7 Jahre |
Ein weiterer Anbieter ist Immofunding, die am 8.4.2024 einen Insolvenzantrag eingereicht haben, der abgelehnt wurde. Der Anbieter Zinsland leitet seine Interessenten auf das Angebot von Exporo weiter. Invesdor bietet hauptsächlich Investitionen in Unternehmen und Projekte an, aber ab und zu auch mal in eine Immobilie im Zusammenhang mit einer Immobilie. Dazu ist immer zu beachten, dass die Crowdinvest Plattformen die Projekte nur vermitteln und an der Umsetzung selbst nicht beteiligt sind. Dafür sind die Projektentwickler verantwortlich, die sich mit den aktuellen Zinsen stark verzockt haben. Merkur berichtete bereits im April, dass 630 Immo-Unternehmen 2024 insolvent wurden. Insolvenzen haben sich demnach in allen Branchen um 25 % gegenüber dem Vorjahr erhöht.
Reputationsmanagement ist heutzutage wichtiger denn je, insbesondere im Bereich der Unternehmensreputation. Bei Crowdinvest Anbietern wird deutlich, dass die Unternehmensreputation ein Erfolgsfaktor ist und stark von den Bewertungen und Erfahrungen der Nutzer abhängt. Die Bewertungen unterscheiden sich bei den verschiedenen Anbietern kaum. Es gibt sowohl negative als auch positive, wobei dagobertinvest mit mehr negativen Bewertungen auffällt. Besonders bei Projekten mit hohen Zinsen beschweren sich Nutzer über Totalverluste. Wie es so oft im Finanzbereich heißt: mehr Zinsen bedeutet mehr Risiko. Wie in der gesamten Immo-Branche haben auch im Crowdinvest die Probleme in den letzten Jahren und Monaten zugenommen. In dieser schwierigen Marktphase wird sich zeigen, welcher Anbieter sich durchsetzen kann. Es gibt keinen einzigen Crowdinvest Anbieter, der in dieser Zeit keine negativen Bewertungen bekommen hat.
Ein Lichtblick bietet eine Analyse von Haufe, wonach ab 2025 eine Erholung einsetzen soll. Haufe bezieht sich dabei auf EY Real Estate, wonach der deutsche Hochbau sich ab 2025 stabilisieren soll und der Wohnungsbau und weitere Immobilien erst ab 2026. Die Entwicklung der Immobilienpreise bis 2030 soll sich nach verschiedenen Prognosen weiter positiv entwickeln. Voraussetzung ist natürlich, dass sich der Krieg nicht verschärft und keine weiteren geopolitischen Ereignisse den Markt erschüttern. Als Anleger gibt es neben Crowinvesting noch weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren.
Bei einer eigenen Immobilie hat man auch die alleinige Kontrolle, aber auch die Verantwortung und Druck, eine Rendite zu erzielen. Die Fix and Flip Strategie ist eine gängige Methode, wie Projektentwickler ein Gebäude erneuern und mit Gewinn wieder verkaufen. Dabei kann aus denkmalgeschützten Gebäuden bezahlbarer Wohnraum entstehen oder eine Schrottimmobilie als Investition genutzt werden. Sobald man jedoch einen Projektentwickler oder ein Bauunternehmen beauftragt, ist man einem ähnlichen Risiko ausgeliefert, wie beim Crowdinvesting.
Thomas Breithaupt
Redakteur
Mit einer Leidenschaft für Technik- und Finanzthemen war der Schritt vom Physikstudium zum Wirtschaftsjournalismus vorprogrammiert. Das analytische Denkvermögen hilft, sachlich zu berichten und neben der Entwicklung von Software eine fundierte Berichterstattung zu erstellen. Zwischen den Recherchen hilft Sport dabei, einen klaren Kopf zu bewahren und hält fit für den Surfurlaub.
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